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Gewinne aus der Veräußerung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung inklusive dazugehörigem Grund und Boden sind steuerfrei, wenn die Immobilie dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat. Dafür muss der Verkäufer die Wohnung bzw. Liegenschaft entweder seit der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz bewohnt haben und den Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgeben. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist hinsichtlich des Grund und Bodens laut der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) auf eine Fläche von 1.000 m2 beschränkt.

Sachverhalt

Für einen Liegenschaftsverkauf stand die Hauptwohnsitzbefreiung dem Grunde nach zu. Die Liegenschaft bestand aus zwei Grundstücken derselben Einlagezahl. Auf Grundstück 1 mit Gebäude befand sich der Hauptwohnsitz, Grundstück 2 bestand aus einem kleineren Teil Bauland und sonst überwiegend aus Garten bzw. Grünland. Die Eigentümerin nahm an, dass das gesamte Bauland und nur ein kleiner Teil der Grünfläche in die 1.000 m2 Hauptwohnsitzbefreiung fallen. Das Finanzamt befreite zwar den auf Grundstück 1 entfallenden Gewinn gänzlich, stellte aber für die Verteilung der verbleibenden steuerfreien Fläche auf das Verhältnis von Grün- und Baulandfläche am Grundstück 2 ab.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Das BFG bestätigte die Sichtweise des Finanzamts. Wenn ein Grundstück oder mehrere zusammenhängende Grundstücke teilweise als Bau- und teilweise als Grünland gewidmet sind, ist die steuerfreie Fläche nach dem Verhältnis dieser Widmungen zu ermitteln. Maßgeblich ist eine typisierte Durchschnittsbetrachtung, nicht die individuelle Nutzung, die Lage oder die Bebauung des Grundstücks. Selbst wenn ein Teil des Gartens kaum nutzbar ist oder das Bauland an das Wohnhaus grenzt, bleibt diese Verhältnismethode bestehen.
Im konkreten Fall ist von den 1.000 m2 zunächst die Fläche für das als Hauptwohnsitz dienende Einfamilienhaus abzuziehen, da dieses jedenfalls befreit ist. Die verbleibenden steuerbefreiten Quadratmeter werden proportional mit Grün- und Bauland des Grundstücks 2 befüllt. Der Rest der veräußerten Bau- und Grünfläche des Grundstücks 2 ist zu besteuern.

Fazit:
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur für Flächen bis zu 1.000 m2, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Besteht die Liegenschaft aus unterschiedlich gewidmeten oder unterschiedlich wertvollen Flächen, ist eine Aufteilung im Verhältnis der Widmungen vorzunehmen und bleibt der anteilig auf diese 1.000 m2 entfallende Wert steuerfrei. Der Rest unterliegt der Immobilienertragsteuer.